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中國式養老

九牛金服,成渝養老項目實戰顧問,主要參與:恩威養老項目,重慶縉云山養老項目,攀枝花紅格養老項目,云南曲靖養老項目運營策劃。

 

目前在高端別墅開發中,養生主題已成為永恒的話題,隨著中國人口老齡化的發展,養老主題地產開發將成為朝陽產業。養老/養生產業是指為有養生需求人群及老年人提供特殊商品、設施以及服務,滿足有養生需求人群和老年人特殊需要的、具有同類屬性的行業、企業經濟活動的產業集合。它是依托第一、第二和傳統的第三產業派生出來的特殊的綜合性產業,具有明顯的公共性、福利性和高盈利性。

 

一、產業背景

1、人口老齡化進程加快釋放了老齡產業發展空間、2013年,我國老年人口數量已達2.02億,人口老齡化水平達到14.9%。2020年,我國老年人口數量將達到2.6億。同時,高齡老年人口將以年均100萬的速度快速增加,失能和半失能老年人口將在2020年突破4600萬,老年人在生活照料、醫療衛生、康復護理等方面的需求不斷增加。

2、經濟轉型升級促進了老齡產業發展。我國經濟持續增長,特別是經濟轉型升級、大力發展第三產業、積極鼓勵民間投資等,為老齡產業發展帶來了新機遇。

3、政策扶持助推老齡產業發展。十八大提出積極應對人口老齡化、大力發展老齡服務事業和產業的要求,把老齡產業提升到與老齡事業并重的新高度。國務院及相關部委和地方政府密集出臺一系列促進老齡產業發展的規劃政策法規,老齡產業政策環境進一步優化。

4、根據老齡產業發展藍皮書—《中國老齡產業發展報告(2014)》預測,未來,中國老齡產業將歷經成長、高峰和成熟期三個階段,在2025年前后形成供需兩旺的良好態勢,迎來發展黃金期,并在2031年—2050年間進入成熟期。

5、老年產業與健康養生產業都是具有巨大市場潛力的新興產業,目前涉及醫藥產品、保健用品、營養食品、醫療器械、休閑健身、健康管理、健康咨詢等多個與人類健康緊密相關的生產和服務領域。 從健康養生消費需求和服務提供模式角度出發,老年產業和健康養生產業可分為醫療性和非醫療性健康服務兩大類。以個性化健康檢測評估、咨詢服務、調理康復和保障促進等為主體的健康管理服務產業,是其中之一。

2014年,我省60歲以上人口達到1582.45萬人,占常住人口的19.44%,預測到2040年60歲以上人口將達到32.44%。“一區”是指以成都為核心,由德陽、綿陽、遂寧、樂山、眉山、雅安和資陽等組成創新發展核心區,是我省養老與健康服務業多業態布局的主要區域。“兩片”是指依托瀘州、南充的優質醫療資源,構建由瀘州、內江、自貢、宜賓組成的川南融合發展示范片和由南充、廣元、廣安、達州、巴中組成的川東北融合發展示范片。“三帶”是指依托獨特自然資源、民族特色文化,構建以安寧河谷為主體的攀西陽光康養服務業發展帶、以大巴山脈為主體的秦巴生態森林康養服務業發展帶、以藏羌地區為主體的川西民族特色康養服務業發展帶。

在創新發展核心區中,聚集了全省主要的健康、醫療、養老等優質資源,是全省養老與健康服務業創新發展的核心引擎。在保障基本養老健康服務的前提下,以高端養老健康服務為引領,建設全國養老健康服務業創新發展示范區。

在融合發展示范片中,將發揮連接六省(市)的區位優勢,創新醫養、康養結合等發展模式,充分發揮醫療資源優勢,推進醫養結合,打造全國養老與健康服務業融合發展示范區。

在中國,休閑養生地產,是一種新興的復合型地產開發模式,除了人居產品的提供,更多的是整合了以休閑、旅游、生活、養生于一體的人居服務,并且對土地有著較高的要求,天然生態、優質地貌、充沛資源等,俗話說,就是集天和地利、品質人居服務于一體的復合型社區,是全新的高品質復合人居生活藍本。

 

候鳥式養生養老模式

候鳥式養生,就是每一年抽出1、2個月的時間,隨著季節的變化,到不同的地方去,在游玩中健健康康、快快樂樂享受老年生活。

住房養生養老模式

以養老和地產結合的居家式養老模式。居家式養老往往以養老住宅、養老別墅等地產大盤的形式出現,以北京、上海、深圳等一線城市周邊居多,但大部分仍停留在概念層面,均只是"養老住宅的提供者",還沒有成為"養老服務的供給者"。

農家式養生養老模式

農家休閑養老是一種候鳥型、旅游休閑型相結合的農家寄養式異地養老模式,代表有崇明島農家養老和天目山農家養老項目,老人與農戶簽訂協議,長期寄養在農戶家中,是一種特殊的鄉村旅游形式,也可以成為新農村建設的一種重要模式。該模式能夠提高農民收入、促進城鄉協調發展,但服務水平和配套設施有待提高。

 

立體養生養老模式

立體式養生養老是集文化資源與自然資源于一體,將運動、醫療、宗教、文化等養生方式相結合的立體式養生理念,是養生養老綜合體的表現。

 

三、開發思路/策略

 

養生養老旅游綜合體需要大量的配套設施,投資量大,投資回收期長,大都在8-10年以上,投資收益在大類資產中居中等水平,但是開發前由于投入資金量大,回報項目少,前期資金風險較大;此外,國內養生養老產業剛剛起步,沒有成熟模式可以借鑒,養生養老旅游綜合體的后續運營仍然面臨巨大的挑戰。針對以上情況,項目投資開發過程需要注意以下方面:

1. 尋求政策支持

養生養老綜合體要有明確的土地支持政策(入土地獲取方式優惠)、金融支持政策(如倒按揭政策、REITS等)、稅收優惠政策(如全面推廣養老保險稅收遞延政策)。明確養生養老產業的定位,積極尋求政策引導和政策的支持力度。

2.優勢企業合作

與手握大量資金又有政策支持的保險公司等具有優勢的企業合作。投資養生養老旅游綜合體可以完善保險公司運營的產業鏈。養生養老旅游綜合體并不是一個孤立的產業。作為一種嶄新的商業模式,向上銜接了醫療保險、護理保險和養老保險等產品以及旅游業,同時帶動了下游的老年醫學、護理服務等;保險資金投資養生養老公寓可以將壽險產業鏈拉長20年至30年。上游業務的穩步經營將為養生養老旅游綜合體提供強有力的資金支持和客戶來源;下游養生養老產業的發展有利于上有企業年金計劃的實施。這樣的一個良性循環,保證了在保險公司運營下的養生養老旅游綜合體可健康穩定持續發展。

3.國際視野本土特色

我國的養生養老旅游起步較國外晚,發展尚不成熟,應充分借鑒國外的成功模式,以中國特色的養生文化為核心賣點。相對與世界其他地區的養生文化而言,中國的養生理論與實踐由于有古代哲學和中醫基本理論作為底蘊,所以顯得尤為博大精深。它匯聚了我國歷代勞動人民防病健身的眾多方法,融合了儒釋道及諸子百家的思想精華,堪稱一棵充滿勃勃生機和濃厚東方神秘色彩的智慧樹。

4.豐富養老養生內涵

現在養生養老旅游的概念并不局限于傳統意義上所認知的國家干部在山清水秀、空氣清新的療養院看病、療養。而是全世界絕大部分亞健康人群及熱愛生活人士都追求的一種健康體驗。注重十養內涵:山水養生、森林養眼、宗教養心、修煉養氣、文化養神、運動養性、物產養形、氣候養顏、教育養成、生活養情的高品質養生養老生活方式。


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